Jak już pisaliśmy poprzednio, największe ryzyko inwestycyjne kryje się w gruncie. Jak wygląda jednak to ryzyko w przypadku kupna istniejących obiektów?

W przypadku istniejących obiektów ryzyko gruntowe widać na pierwszy rzut oka. Wiąże się ono z widocznymi uszkodzeniami obiektu, pęknięciami, rysami, brakiem pionowości ścian oraz często zalanymi piwnicami, podciąganiem kapilarnym wody podziemnej i zagrzybieniem.

To co nie jest widoczne a ma bardzo duże znaczenie dla zdrowia użytkowników i kosztów związanych z potencjalną rozbiórką / renowacją obiektu to materiały z jakich wykonano dany obiekt.

Budownictwo przedwojenne charakteryzuje się użytkowaniem materiałów pochodzenia głównie naturalnego. Wyjątkiem może być smoła służąca jako lepik i uszczelniacz o szerokim zastosowaniu lub substancje ropopochodne. Substancje te stosowane były powszechnie i mają bezpośredni wpływ na nasze zdrowie.

Lata powojenne charakteryzowały się wielkim wzrostem produkcji materiałów budowlanych o wszelakich zastosowaniach, takich jak azbest, PCB, wielopierścieniowe węglowodory aromatyczne, substancje owado- i bakteriobójcze, pestycydy, insektycydy, środki ochrony drewna zawierające np. metale ciężkie, PCP, DDT, Lindan.

Wszystkie te substancje mają między innymi działanie mutagenne lub / i kancerogenne i uwolnione do środowiska mają istotny wpływ na nasze zdrowie. Uwalnianie takich substancji następuje najczęściej poprzez parowanie i wymywanie. Zastosowanie np. belek drewnianych nasączanych środkami ochrony drewna z grupy węglowodorów aromatycznych powoduje parowanie substancji niebezpiecznych do pomieszczeń przez dziesięciolecia. Historie rodzin zamieszkujących w takich domach pokazują liczne zachorowania na różnego rodzaju schorzenia (w tym raka) w każdym pokoleniu. Znane są przypadki śmierci całych rodzin, niezależnie od wieku.

Oprócz wykonania badań podłoża znaczenie mają również badania substancji budynków. Rozbiórka skażonych budynków jest bardzo kosztowna i długotrwała oraz musi być prowadzona w sposób kontrolowany. Z kolei rozbiórka niekontrolowana prowadzi do zanieczyszczania powietrza, dalej podłoża i wód podziemnych. Jakie budynki stanowią potencjalne ryzyko? Wraz z upływem czasu okazuje się, że potencjalnie wszystkie budynki lub ich większość mogą zawierać elementy szkodliwe dla zdrowia człowieka. W dalszym ciągu dostępne są na rynku materiały budowlane, przy wykonaniu lub montażu których wykorzystuje się substancje niebezpieczne np. formaldehyd, styren czy ołów. Potencjalnie ich stosowanie zostało obwarowane szeregiem wytycznych, nie mniej stanowią element ryzyka. Przy czym należy rozróżnić ryzyko występujące podczas produkcji, montażu, użytku, rozbiórki lub składowania. Materiały budowalne wprowadzane są na rynek w bardzo szybkim tempie i nie poprzedzają tego wieloletnie badania wpływu na środowisko. W ostatnich czasach wątpliwości budzi wykorzystywanie substancji z grupy PFOA i PFOS, stosowanych do produkcji w wielu działach przemysłu, w tym wszechobecnego teflonu. Substancje te zostały uznane za trwałe zanieczyszczenia organiczne, których usunięcie ze środowiska jest praktycznie niemożliwe, natomiast oddziałują negatywnie na wszystkie organizmy. Pomimo wiedzy o ich szkodliwości od lat 50-tych ubiegłego wieku, ich zastosowanie rosło.

Wskazane jest zatem ostrożne podejście do inwestowania w obiekty istniejące (szczególnie te z okresu 1950 - 2000) oraz wykorzystywanie w budownictwie substancji bezpiecznych dla człowieka i środowiska. W związku z zaostrzeniem przepisów w krajach unijnych spodziewać się należy również zmian przepisów i dobrych praktyk w Polsce. Związane to będzie naturalnie ze wzrostem kosztów inwestycji.